Entrevista a Juanjo Bande, alquiler digital

Juanjo Bande

Es un gran placer contar hoy con Juanjo Bande, arquitecto especialista en Alquiler Inmobiliario Digital, con más de 25 años de experiencia, inversor, consultor, creador de TuAlquiler y anfitrión de Airbnb desde 2014. Apasionado por la transformación del sector inmobiliario, creó un canal en Youtube, donde comparte su experiencia sobre los alquileres online.

Con más de 93,000 usuarios únicos y 630,000 impresiones en el último trimestre, su canal ha ganado popularidad entre quienes buscan aprender sobre esta nueva era del sector inmobiliario.

¿Qué te motivó a comenzar a ser anfitrión en Airbnb en 2014 y cómo ha cambiado tu enfoque sobre los alquileres a corto plazo desde entonces? 

JB: Siempre he sido usuario de alquiler vacacional en mis viajes, ya que me gusta viajar con familia y amigos. En estos viajes, los momentos para reconectar y estar juntos son fundamentales, por lo que siempre he valorado la privacidad que ofrece el alquiler vacacional. Esto despertó mi interés en la propuesta de valor de Airbnb.   

En 2014 tuve la oportunidad de dedicar algunos apartamentos de nuestra propiedad a alquilarlos a través de Airbnb, y así lo hicimos. El cambio más radical que he observado desde entonces ha sido la automatización y digitalización de muchas tareas, como la formalización de los alquileres, los pagos electrónicos, las evaluaciones de inquilinos y propiedades, y la labor de intermediación de las plataformas. Todo esto ha creado un entorno de transacción completamente diferente, lo que me llevó a llamar a este sector el «Alquiler Digital«.

Como arquitecto, ¿cómo crees que la tecnología y las plataformas como Airbnb han influido en el diseño y la funcionalidad de los espacios residenciales? 

JB: Este es un tema muy interesante, y creo que apenas estamos viendo los inicios, aunque ya se observan tendencias importantes. La más destacada es la consolidación de espacios abiertos que integran salón y cocina como piezas clave para la comercialización de los inmuebles.   

Si revisamos plataformas como Booking.com, lo más habitual es encontrar fotografías de camas en las ofertas de alojamiento. En cambio, en Airbnb es más común ver imágenes de sofás. Esto refleja un cambio en las prioridades:

<los espacios compartidos, como el salón, están ganando protagonismo en los diseños orientados al alquiler vacacional>

¿Cuál ha sido el mayor desafío al que te has enfrentado como anfitrión de Airbnb y cómo lo resolviste? 

JB: El mayor desafío ha sido, sin duda, la inestabilidad normativa. Tanto yo como muchos otros propietarios hemos visto cómo las administraciones, especialmente las municipales, han cambiado las regulaciones sobre el alquiler turístico.   

Un caso conocido es el de Cataluña, donde en lugares como Barcelona se ha llegado a plantear la revocación de licencias ya concedidas, mientras que en otras áreas se proponen licencias renovables por períodos de cinco años. El mayor reto del sector es encontrar un encaje normativo adecuado, algo que requiere un esfuerzo constante para adaptarse a los cambios. 

¿Cómo ves el futuro de los alquileres online tipo Airbnb en términos de regulación y posibles cambios en las políticas públicas? 

JB: Lo veo turbulento. Una de las claves es la irrupción de la normativa urbanística en este ámbito. Aquí creo que VisualUrb podría jugar un papel importante, ya que las normativas urbanísticas varían de un municipio a otro.   

Una vez que hemos asumido que la regulación del alquiler turístico está dentro de las competencias urbanísticas eso quiere decir que tendremos más de 8 mil situaciones diferentes a lo largo y ancho de España. Es un entorno complicado, pero mientras la demanda por parte de inquilinos y turistas siga siendo fuerte, estoy convencido de que el sector encontrará la manera de adaptarse.

En tu canal de YouTube, compartes información sobre el sector inmobiliario ¿Qué temas consideras que son más importantes para los anfitriones que quieren mejorar su rentabilidad? 

JB: Sin duda, el uso de herramientas de software adecuadas. Los tiempos en los que se podían establecer los precios manualmente han quedado atrás. Es imprescindible contar con herramientas técnicas que permitan implementar precios dinámicos. En este aspecto, el sector del alquiler vacacional se parece mucho al de las aerolíneas.   
 
Este es un sector que cada vez se tecnifica más y por eso para muchos propietarios será clave poder colaborar con gestores especializados para sus propiedades. Son lo que llamamos “Property Managers”. Por eso que he creado el proyecto Tu Alquiler  agrupando empresas que proporcionan este servicio y de ese modo cualquier propietario se puede beneficiar de una gestión de primer nivel aunque no tenga los conocimientos técnicos o el tiempo disponible para realizarla. 

¿Cómo crees que la demanda de alojamiento en plataformas como Airbnb ha cambiado en los últimos años, y qué tendencias has observado?

JB: Desde la creación de Airbnb, ha habido una tendencia constante al alza en los precios. Los mismos espacios se alquilan a tarifas más altas, y también entran al mercado propiedades con precios más elevados.   

Por ejemplo, según datos de Pricelabs, el precio promedio de una noche en Airbnb en el verano de 2020 en España rondaba los 120 euros, mientras que en el verano de 2024 se acercaba a los 160 euros.  

¿Qué opinas sobre el impacto de Airbnb en las comunidades locales y el mercado de alquiler tradicional? ¿Crees que estas plataformas pueden contribuir al desarrollo urbano de manera positiva? 

JB: Creo que cualquier ciudad debe reflexionar sobre cómo quiere relacionarse con el resto del mundo. Esto va más allá del turismo: hay estancias por motivos de trabajo, visitas a familiares, viajes médicos, entre otros.   

<Para cualquier ciudad, contar con una oferta saludable de alquileres a corto plazo significa estar más abierta al mundo>

Por otro lado, en España, es preocupante que las autoridades responsables de la vivienda estén utilizando Airbnb como chivo expiatorio para tapar su incapacidad de poner vivienda y vivienda de protección oficial en el mercado.   

¿Has tenido alguna experiencia interesante o inusual con un huésped que te haya enseñado algo nuevo sobre la gestión de alquileres a corto plazo? 

JB: Una experiencia que siempre recuerdo es la de una profesora de Alaska que se hospedó durante dos meses en Santiago de Compostela. Como era invierno, quería asegurarme de que supiera usar la calefacción, ya que podía ser algo complicada de ajustar. Sin embargo, me sorprendió cuando me dijo que no le preocupaba, ya que los 11 grados que teníamos le parecían perfectos comparados con el frío al que estaba acostumbrada.   

Finalmente estuvo allí los dos meses y no encendió nunca la calefacción cosa que me sorprendió mucho. Me parece un ejemplo de como la gente de distintos lugares puede ver las cosas de forma distinta y hacernos cuestionarnos cosas que tenemos muy asumidas. Lo mejor de estar en contacto con gente de diferentes puntos del mundo es eso. Intentar ver el mundo por sus ojos, aunque solo sea un ratito. 

Urbanismo

Visita el canal de Youtube de Juanjo Bande, y conoce algo más sobre los temas clave del sector.

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