Entrevista a Ángeles Roig Guerrero, Gestión y Desarrollo

26.01.2026

Hoy tenemos el placer de presentaros a Ángeles Roig Guerrero, Arquitecta, con postgrados en «Valoraciones Urbanísticas» y «Reparcelaciones y Compensaciones Urbanísticas» y Máster en Bioconstrucción, con más de 20 años de experiencia en promotoras nacionales, servicers y empresas de arquitectura y urbanismo.

¿Qué es lo que en un principio hace que te decidas por los estudios de arquitectura?

AR: A pesar de no contar con referentes familiares en el sector, mi elección por la arquitectura fue una decisión totalmente vocacional. Desde joven, sentí un gran interés por la creatividad y el análisis, y encontré en esta carrera el equilibrio perfecto entre la base técnica y la visión espacial. Lo que realmente me atrajo fue su capacidad transformadora: la posibilidad de convertir ideas abstractas en soluciones reales y funcionales que mejoran la vida de las personas. Para mí, lo más gratificante es que todo ese conocimiento técnico tiene un propósito claro y social.

Más allá del área técnica, ¿qué te atrajo del mundo de la gestión de activos y la promoción inmobiliaria para dedicarte de lleno a él?

AR: Antes de especializarme en la gestión de activos y la promoción inmobiliaria, trabajé durante varios años en el desarrollo de proyectos y en el urbanismo. Esa etapa me ha permitido ver el sector desde otra perspectiva y creo que me ha ayudado a tener una visión más completa y estratégica.

Lo que más me atrae de la gestión de activos es la oportunidad de identificar el potencial de cada activo y definir estrategias que maximicen su valor, siempre desde una perspectiva de negocio y financiera. Por otro lado, la promoción inmobiliaria me fascina porque permite controlar todo el ciclo de vida de un proyecto: desde la adquisición del suelo hasta la comercialización y la gestión a largo plazo. Esta visión integral es fundamental para tomar decisiones estratégicas y gestionar riesgos de manera efectiva en cada fase.

A lo largo de tu trayectoria, has dirigido la gestión estratégica de grandes volúmenes de activos de suelo. ¿Cuáles son los criterios fundamentales que guían tu decisión de optar por la desinversión rápida o el desarrollo a largo plazo de un activo en el contexto de un mercado tan volátil?

AR: Desde mi experiencia, la gestión estratégica de carteras de suelo, especialmente en contextos volátiles, se basa en un análisis de criterios fundamentales que buscan maximizar la rentabilidad ajustada al riesgo. Estos criterios abarcarían: el momento del ciclo de mercado, la calidad y ubicación del activo, el perfil del inversor, la situación urbanística y la capacidad de gestión.

Para mí, la clave es la flexibilidad estratégica. Un gestor de activos debe estar constantemente reevaluando estos criterios para decidir si un activo genera más valor como desarrollo a largo plazo o como una desinversión rápida. El objetivo siempre es maximizar la rentabilidad ajustada al riesgo.

En tu opinión, ¿cómo se está gestionando la escasez de suelo finalista y qué herramientas crees que son las más efectivas para movilizarlo?

AR: Considero que la gestión actual de la escasez de suelo finalista sigue siendo insuficiente y reactiva, lo que agrava el problema de acceso a la vivienda en zonas de mayor demanda. Aunque en algunas comunidades autónomas se están implementando medidas más proactivas (especialmente en la Comunidad de Madrid y en Andalucía, mediante modificaciones legislativas y convenios de colaboración), pero no con la escala y la agilidad necesarias. Los principales obstáculos son la lentitud y complejidad de los trámites administrativos, la falta de recursos en los ayuntamientos y la fragmentación legislativa, que genera inseguridad jurídica y ralentiza el desarrollo.

Y desde mi punto de vista, las herramientas más efectivas para movilizar el suelo finalista pasan por una agilización administrativa real y una colaboración público-privada efectiva, como las concesiones de derecho de superficie. Es imprescindible una reforma de la Ley de Suelo (tanto a nivel estatal como autonómico) que aporte seguridad jurídica y simplifique la normativa, así como la digitalización y estandarización de licencias urbanísticas. Además, la creación de órganos como la Aceleradora Urbanística de la Comunidad de Madrid(Decreto 92/2025), los incentivos fiscales y la simplificación de procedimientos para la regeneración urbana son medidas acertadas. Sin embargo, todo esto depende de la voluntad política para gestionar eficazmente la escasez de suelo.

Desde tu experiencia, ¿qué cambios estructurales debería abordar el sector para garantizar un acceso a la vivienda más sostenible y justo?

AR: Para garantizar un acceso a la vivienda más sostenible y justo, sería necesario acometer cambios estructurales que requieren de estabilidad política y jurídica más allá de los ciclos electorales. Esta estabilidad es clave para atraer inversión a largo plazo, fomentar la colaboración interadministrativa y ganar eficiencia en la gestión. La vía para lograrlo sería un Pacto de Estado por la Vivienda que garantice el consenso necesario para coordinar las políticas estatales, autonómicas y locales, superando la fragmentación que hoy obstaculiza una respuesta eficaz a la crisis habitacional.

Desde mi perspectiva, los ejes de actuación deben ser la ampliación del parque de vivienda asequible para acercarnos a la media europea y la movilización estratégica del suelo público. Esta última medida se puede llevar a cabo mediante concesiones de derecho de superficie, una herramienta clave para que los promotores privados construyan a precios tasados sin que la administración pierda la titularidad del terreno. Paralelamente, es conveniente impulsar la construcción industrializada y modular, un sistema que optimiza notablemente los tiempos y costes, garantizando a la vez altos estándares de sostenibilidad, eficiencia energética y el uso de materiales ecológicos.

La gestión integral de activos inmobiliarios exige una coordinación fluida desde la adquisición de suelo hasta la entrega y el servicio postventa. ¿Cuál es el principal desafío organizativo que encuentras al armonizar y optimizar la comunicación entre departamentos tan diversos como el técnico, el financiero y el comercial, en cada proyecto?

AR: El principal desafío organizativo en la gestión integral de activos inmobiliarios es superar los «silos departamentales» y las barreras de comunicación entre equipos con objetivos, lenguajes y prioridades distintos.

La clave para superar este desafío está en establecer un marco de comunicación claro y transparente, que fomente la colaboración y asegure que todos los departamentos compartan una visión común del proyecto.

¿Cómo impacta la dispersión y la dificultad para encontrar normativa consolidada y actualizada en la toma de decisiones de inversión y promoción? ¿Podrían iniciativas de digitalización normativa ayudar a reducir la inseguridad jurídica que a menudo se percibe?

AR: La complejidad y fragmentación del marco normativo, que engloba regulaciones estatales, autonómicas y locales, genera un impacto negativo en el sector inmobiliario. Esta dispersión incrementa la inseguridad jurídica, los riesgos financieros y dilata los plazos de ejecución de los proyectos. En consecuencia, estas barreras actúan como un factor disuasorio para los inversores y ralentizan la actividad del sector. Además, la normativa urbanística y medioambiental se caracteriza por su dinamismo y frecuentes modificaciones. La falta de un sistema centralizado que refleje estos cambios en tiempo real dificulta la planificación a largo plazo y la anticipación de posibles impactos en la viabilidad de los proyectos.

La digitalización normativa es una palanca fundamental para mitigar la inseguridad jurídica del sector inmobiliario. Mejora la eficiencia, reduce riesgos y fomenta un entorno de inversión más transparente y seguro. Centralizar, estandarizar y hacer accesible la legislación digitalmente elimina la dispersión y garantiza su vigencia con actualizaciones en tiempo real. Esto, a su vez, facilita la due diligence y agiliza los proyectos.

Como docente del programa CDC GPS («Cómo destacar como Gestor Profesional de Suelo»), enfocado intensamente en la gestión de suelo, ¿cuál es el principal desfase o brecha que identificas entre la teoría académica que se enseña y la realidad práctica y burocrática del desarrollo inmobiliario actual en España?

AR: La principal brecha entre la teoría y la práctica en la gestión del suelo en España sobre todo radica en la inseguridad jurídica derivada de normativas urbanísticas poco claras y cambiantes que elevan el riesgo legal, así como en la parálisis burocrática producto de trámites administrativos lentos y farragosos, y la existencia de planes urbanísticos obsoletos susceptibles de ser impugnados judicialmente; factores que añaden una capa crítica de inestabilidad e imprevisibilidad a la viabilidad a largo plazo de los desarrollos.

En consecuencia, la complejidad del mercado español exige que el gestor de suelo no solo posea una sólida base técnica, sino que actúe como un estratega en la mitigación de riesgos, la negociación y la resiliencia administrativa.

Para finalizar, si tuvieras la capacidad de implementar una única innovación tecnológica o regulatoria que transformara el sector de la gestión de suelo y la promoción inmobiliaria en los próximos cinco años, ¿cuál sería?

AR: Si tuviera la capacidad de implementar una única innovación que transformara el sector de la gestión de suelo y la promoción inmobiliaria, elegiría la creación de un registro digital único y unificado de planeamiento y gestión urbanística.

Se trataría de una plataforma pública y obligatoria que integrase, en tiempo real y mediante tecnología GIS, toda la información urbanística y regulatoria del país, desde el nivel estatal hasta el municipal. Este sistema garantizaría la trazabilidad, consolidación y vigencia inmediata de la normativa aplicable a cualquier parcela, eliminando las dudas existentes y aportando seguridad jurídica.

Creo que esta innovación abordaría la raíz de los problemas del sector (inseguridad jurídica, parálisis burocrática y dispersión normativa). Al centralizar la información, no solo se aportaría mayor transparencia, sino que se reducirían los plazos de las due diligence y la tramitación de licencias, dotando al mercado de un mayor atractivo para la inversión y de una mayor eficiencia en la respuesta a la demanda de vivienda y al desarrollo de suelo.