El sistema urbanístico español tiene los pies de barro
El urbanismo español, uno de los pilares sobre los que debería apoyarse el desarrollo económico y territorial del país, está construido sobre unos pies de barro. Bajo la apariencia de un sistema moderno y descentralizado, se esconde un entramado administrativo fragmentado, opaco y extraordinariamente lento, que encarece la vivienda, disuade la inversión y frena el crecimiento de nuestras ciudades. Lo que hoy llamamos “modelo urbanístico” es, en realidad, una acumulación de normas, parches y trámites que hace tiempo dejó de servir al interés general.
Un sistema sobrerregulado y disperso.
La Constitución de 1978 otorgó competencias urbanísticas a comunidades autónomas y ayuntamientos. Cuatro décadas después, esa descentralización ha derivado en un ecosistema normativo caótico: 17 legislaciones autonómicas, más de 8.000 realidades municipales y una multiplicación constante de documentos, planes, modificaciones y ordenanzas que operan sin integración ni coherencia entre sí.
En ninguna otra materia la normativa aplicable a una misma parcela depende de tantas capas superpuestas. Muchos instrumentos no están refundidos, otros se contradicen y otros están basados en documentos de hace décadas. Comprender qué norma está vigente requiere, a menudo, una investigación arqueológica.
Diez mil cambios al año: la fábrica del desconcierto.
España genera más de 10.000 hitos urbanísticos anuales, entre modificaciones, aprobaciones provisionales, suspensiones y documentos complementarios. Grandes ciudades como Madrid acumulan decenas de miles de archivos, muchos sin actualizar.
Este dinamismo mal gestionado provoca efectos devastadores:
- inseguridad jurídica permanente,
- dificultad extrema para acceder a información fiable,
- dependencia total de expertos capaces de navegar este laberinto,
- y encarecimiento estructural de la actividad urbanística e inmobiliaria.
El sistema no solo es complejo: es incomprensible, incluso para quienes trabajan dentro de él.
Costes ocultos para la economía y para el ciudadano.
La complejidad normativa ha expulsado a los pequeños promotores del mercado y ha obligado a los grandes a asumir costes enormes de consultoría y due diligence. Todo ello repercute directamente en el consumidor final: vivienda más cara, plazos más largos, proyectos cancelados o inviables.
La maraña urbanística actúa como una Tasa invisible que recae sobre familias, empresas y ayuntamientos.
La digitalización: la gran asignatura pendiente.
Aunque se habla continuamente de digitalización, en urbanismo seguimos atrapados en PDFs, archivos escaneados y repositorios caóticos. La transparencia no consiste en publicar documentos: consiste en ofrecer información estructurada, versionada, trazable y comprensible, accesible desde cualquier dispositivo y vinculada a cada parcela concreta.
Cumplir con leyes como la Ley 13/2015, que obliga a las administraciones a mantener servicios web actualizados, es aún una excepción. El resultado es un urbanismo que vive de espaldas al siglo XXI y que condena a los profesionales a descifrar normas como si fueran tablillas antiguas.
Licencias eternas: un bloqueo que España ha normalizado.
Las licencias urbanísticas, que en otros países se resuelven de forma automática o en días, en España pueden tardar hasta 20 meses. Y la gestión de un desarrollo urbanístico —para transformar suelo urbanizable en urbano— puede prolongarse de 10 a 30 años.
Y lo peor no es el retraso: lo peor es que la sociedad y la clase política lo han normalizado. Un tiempo administrativo aberrante se asume como una fatalidad inevitable.
La resignación profesional y la indiferencia política.
Con el paso del tiempo, los profesionales del urbanismo han desarrollado un sentimiento de resignación estructural. Han aceptado que acceder a la normativa es difícil, que interpretarla es agotador y que trabajar rodeados de contradicciones es parte del oficio. Un profesional urbanista en España no desarrolla su labor: sobrevive a ella.
Los políticos, por su parte, han interiorizado que estos plazos desorbitados —20 meses para una licencia, décadas para un plan parcial— forman parte natural del sistema. Nadie se escandaliza ya. Nadie considera inaceptable lo que debería ser impensable. El tiempo administrativo parece no tener consecuencias… aunque las tiene, y son enormes.
Digitalizar no basta: hay que eliminar procesos, no reproducirlos.
España suele plantear la digitalización como una versión moderna de lo viejo. Pero digitalizar trámites inútiles solo crea trámites inútiles en formato digital.
La solución real pasa por eliminar procesos y sustituirlos por validaciones automáticas basadas en datos urbanísticos digitales y certificados. La normativa urbanística no es una disciplina misteriosa: está en la ficha urbanística del planeamiento municipal, y esa ficha debe cumplir la Ley del Suelo autonómica. Nada más.
Todo lo demás es ruido histórico acumulado.
Un sistema digital bien diseñado permitiría:
- validar licencias de forma automática,
- comprobar parámetros urbanísticos en segundos,
- garantizar seguridad jurídica mediante versionado y trazabilidad,
- eliminar arbitrariedades e interpretaciones subjetivas.
No se trata de hacer el proceso más rápido: se trata de hacer desaparecer el proceso tal y como lo conocemos. Ya está bien.
Conclusión: reconstruir desde cero un sistema agotado.
El urbanismo español no sufre un problema técnico, sino estructural. Está construido sobre bases frágiles: caos normativo, plazos inaceptables, falta de coordinación institucional y ausencia total de gobierno del dato.
Para reconstruirlo, España necesita:
- Bases de datos urbanísticas accesibles, estructuradas y públicas.
- El cumplimiento estricto de las leyes de información y transparencia.
- Interoperabilidad real entre catastro, registro y planeamiento.
- Sistemas de validación automática para licencias y desarrollos.
- Eliminación de trámites obsoletos que ya no tienen razón de ser.
Solo así dejaremos de construir sobre barro y empezaremos a levantar un urbanismo capaz de sostener el futuro del país.
Pablo Cereijo.
Abogado urbanista.
CEO VisualUrb.
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