Entrevista a Borja Sánchez-Cabezudo Chatruc, Quality Homes

26.05.2025

Hoy tenemos el placer de presentaros a Borja Sánchez-Cabezudo Chatruc, Director de Inversiones Inmobiliarias en Quality Homes.

Borja, has tenido una carrera impresionante en el sector inmobiliario. ¿Cómo comenzaste en este campo y qué te motivó a dedicarte a las inversiones inmobiliarias?

BSC: Mi interés por el sector inmobiliario surgió cuando era un niño, ya que vengo de una familia muy ligada a la arquitectura y al mundo inmobiliario desde hace varias generaciones. Mis padres son arquitectos, y desde que tengo memoria he estado rodeado de planos, conversaciones técnicas y visitas de obra. Si a eso le sumamos que siempre me encantó jugar al “Monopoly” con mis hermanos mayores, tenemos el cóctel perfecto para que mi camino profesional sea el que está siendo. La inversión inmobiliaria ha sido el espacio donde he podido unir dos de mis grandes pasiones: la arquitectura y las finanzas, además de aportar mi granito de arena para contribuir a reducir el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda.

En tu etapa en Neinor Homes y más tarde en Barba Grupo Inmobiliario, ¿Qué proyectos o iniciativas destacas como los más desafiantes y por qué?

BSC: Recuerdo la etapa de Neinor como un reto constante. Tuve la oportunidad de incorporarme en un momento de fuerte crecimiento, tanto del sector como de la propia empresa. Esto me permitió formar parte y participar en una gran variedad de proyectos y en todas sus fases, adquiriendo una visión 360 del negocio promotor.

Precisamente, todo ese conocimiento fue clave de cara a mi siguiente aventura inmobiliaria en Barba, donde los retos eran distintos: proyectos más complejos por tratarse de rehabilitaciones de edificios existentes, con la complejidad urbanística y técnica que ellos conlleva, o parcelas en núcleos consolidados en cuyo caso, el seguir disponibles, solía significar o unas pretensiones económicas elevadas por parte de la propiedad o la necesidad de optimizar al máximo el proyecto inmobiliario a desarrollar en el activo.

En ambos contextos, el desafío era considerable. Por suerte, en ambas etapas estuve rodeado de grandísimos profesionales que me ayudaron a crecer, y que han sido parte importante de mi recorrido hasta hoy.

Has trabajado en distintos roles, desde analista hasta director de inversiones. ¿Cómo ha evolucionado tu visión del mercado inmobiliario a lo largo de estos años?

BSC: Diría que, con los años, uno va adquiriendo capas de comprensión y complejidad. Pasas de ver lo «micro» como un cartel luminoso que incluso puede llegar a deslumbrarte, a poder atenuar esa luz, sin dejar de verla, e incorporar una perspectiva más amplia y profunda a los análisis incorporando también lo «macro».

Cuanto más conocimiento acumulas y mejor entiendes cómo funciona el mercado, más sencillo (aunque siempre es muy complejo) resulta identificar hacia dónde puede moverse o dónde pueden estar las oportunidades.

Por supuesto, siempre habrá un grado de incertidumbre que no se puede despejar, y ahí la experiencia te da la madurez necesaria para navegar en ese entorno.

Ahora estás liderando las inversiones en Quality Homes. ¿Qué tipo de proyectos estás gestionando actualmente, y cómo ves el futuro de la empresa en los próximos años?

BSC: Mi incorporación respondió a la clara necesidad de crecimiento de Quality Homes. En ese momento, el nicho era muy claro: promociones residenciales medianas y pequeñas en núcleos urbanos consolidados de la Comunidad de Madrid.

Desde entonces, la estrategia propuesta y que estamos implementando para hacer crecer Quality Homes se ha centrado en tres líneas de acción.

Aumentar el volumen medio por operación. Hemos empezado a rotar las promociones que van saliendo (las que vamos entregando) entre 10 y 20 viviendas y las vamos sustituyendo por nuevas con mayores volúmenes. Esto puede pasar por dos motivos: porque el número medio de viviendas suba, como en nuestro proyecto de Las Higueras con 26 viviendas, o por aumentar el importe medio por vivienda como es el caso de nuestro proyecto Pinos Garden. Ambos proyectos se cerraron el año pasado.

Abrirnos a nuevos mercados, sin perder de vista nuestra estrategia diferencial frente a las grandes promotoras. Estamos explorando tres nuevas comunidades autónomas, Comunidad Valenciana, Región de Murcia y Baleares. Esta es la línea a la que más esfuerzo estamos dedicando en lo que va de 2025 y actualmente nos encontramos en fase de cierre de la que espero sea la primera de muchas operaciones en Baleares, concretamente en un barrio que recuerda al Tetuán madrileño.

Explorar nuevos segmentos del inmobiliario. Aunque no estemos por el momento en fase final de ninguna inversión, ya estamos en conversaciones con distintas operadoras y consultoras preparando los primeros pasos.

En resumen, aunque nuestro principal foco sigue siendo el residencial en venta en Madrid, en el futuro cercano nos vais a poder encontrar también en nuevos mercados y en el medio plazo posiblemente en proyectos de residencial alternativo (“Flex living”) así como de oficinas.

Durante tu tiempo en Barba Grupo Inmobiliario, desempeñaste diversos roles relacionados con la gestión de activos y análisis de inversiones. ¿Qué habilidades o enfoques crees que son esenciales para tener éxito en este tipo de posiciones?

BSC: Soy un firme defensor de que, tanto para poder gestionar correctamente un activo como para analizar posibles inversiones, es necesario contar con conocimientos tanto técnicos como financieros. Optimizar un activo sin comprender en profundidad ambas dimensiones es muy difícil.

Hoy más que nunca, con una competencia tan alta, la diferenciación está en los detalles. Por eso, aquellos perfiles técnicos que también han adquirido conocimientos financieros (o viceversa) son especialmente valiosos para lograr inversiones seguras y rentables.

Con el contexto económico y las fluctuaciones del mercado, ¿Cómo afrontas las decisiones de inversión en un entorno de incertidumbre? ¿Qué estrategias sigues para mitigar riesgos?

BSC: Por un lado y aunque parezca una obviedad, una “due diligencie” rigurosa desde los puntos de vista urbanístico, técnico, comercial y legal es esencial para evitar sorpresas.

Por otro, está el tema clave del precio. En ocasiones, puede parecer que “siempre” hay alguien dispuesto a pagar más, vendiendo más caro, creyéndose una evolución de rentas más agresiva, etc., y eso, si no mantenemos nuestro pensamiento crítico y nos abstraemos del ruido ambiental, puede llevarnos a errores. Hay numerosos ejemplos de activos sobrepagados que no generaron (ni generarán) los retornos esperados.

Por eso, el mejor remedio frente a la incertidumbre es asegurarte de estar comprando un buen activo (DD limpia y que el proyecto que se ha visualizado es viable) al precio adecuado, es decir, uno que refleje su valor real considerando todos sus riesgos.

A medida que el sector inmobiliario sigue evolucionando, ¿Qué tendencias crees que dominarán en el futuro cercano? ¿Cómo te estás preparando para adaptarte a estos cambios en tu trabajo?

BSC: Como en tantos otros sectores, la IA va a transformar la forma en que trabajamos, haciéndonos más eficientes. En inversión, permitirá realizar mejores análisis en menos tiempo. En nuestro caso, creemos en el refrán “zapatero a tus zapatos”: no pretendemos desarrollar tecnología, sino usar la mejor disponible. Por eso nos apoyamos en terceros y en sus herramientas para el análisis de mercado y seguimos de cerca las innovaciones para mantenernos competitivos.

Dicho esto, la tecnología es una herramienta clave, pero no sustituirá la visión estratégica propia.

En un mundo saturado de información (y desinformación), destacarán aquellos que mantengan su visión independiente y que se desmarquen del pensamiento general anticipándose a las tendencias, logrando así acceder a las mejores oportunidades y rentabilidades.

Finalmente, ¿Cómo valoras el sector inmobiliario en general en España? ¿Qué desafíos y oportunidades ves en el futuro cercano para profesionales como tú, que están profundamente involucrados en la inversión inmobiliaria?

BSC: Estamos en un momento de mucha incertidumbre económica y, en el caso de España, también regulatoria. Si hablamos de residencial, el mayor desafío pasa por encontrar oportunidades a precios razonables que permitan obtener rentabilidades atractivas en un contexto de altos costes de construcción y un desequilibrio entre oferta y demanda brutal. Es importante no perder de vista la capacidad adquisitiva y de pago del cliente final, ya que asunciones demasiado elevadas de precio de venta pueden derivar en decisiones equivocadas. Como se suele decir, “el papel lo aguanta todo”, pero nuestra labor no es solo la de cerrar operaciones, sino que las que cerramos sean rentables, siendo requisito imprescindible para esto último que sean “vendibles”.

En cuanto a las oportunidades, España vive uno de sus mejores momentos como destino de clientes internacionales que ahora provienen de una mayor diversidad de países, más allá de Latinoamérica. Estos nuevos clientes, familiarizados con productos no tan habituales (Senior Living, Co-Living, etc.) en España, pueden abrir la puerta a nuevos modelos de negocio para aquellos que sepan interpretar las nuevas tendencias y se adapten.

Si la regulación acompaña (y siempre sin perder de vista la necesidad de vivienda de todos los españoles)

, con todo lo que ello implica en términos de oportunidades y también de responsabilidad social.